Metsätilan arvon määrittäminen

26. huhtikuuta, 2024

Moni metsänomistaja joutuu miettimään jossain omistuksensa vaiheessa metsätilansa arvoa. Yleisen mielenkiinnon lisäksi arvon määritystä voi tarvita tilakauppojen yhteydessä sekä erilaisten omistusjärjestelyjen tullessa ajankohtaiseksi. Eri tilanteissa tarvitaan erilaisella tarkkuudella varustettuja arvioita käyttötarkoituksen mukaan.

Karkean arvon määrittäminen on helppoa nykyisen metsävaratiedon avulla.
Metsän arvoon eniten vaikuttava tekijä on puuston määrä.
Lisäksi arvoon vaikuttaa metsätilan sijainti, kehitysluokkarakenne, tieverkosto, maaperän ravinteisuus, vesitalous sekä monet muut pienemmät tekijät.

Omistajille suunnatun Metsäkeskuksen metsaan.fi-palvelun tarkoituksena ei ole antaa hintatietoa, mutta suhteellisen tarkat puumäärät helpottavat arvion tekoa. Markkinoilla on lisäksi tarjolla useita ilmaisia metsäarvolaskureita, joiden laskenta perustuu pitkälti puumäärään, mutta käytettävästä aineistosta riippuen myös muita hintaan vaikuttavia tekijöitä voi olla huomioituna.

Puumäärän kertominen alueellisella keskihinnalla on helpoin, mutta samalla myös eniten epätarkkuuksia sisältävä menetelmä arvon määritykseen. Pelkkä puumäärän kertominen alueellisella keskihinnalla tai käyttämällä keskimääräisiä hehtaarihintoja, ei pystytä huomioimaan esimerkiksi arvoa alentavia hyönteistuhoja tai arvoa nostattavia reheviä kasvupaikkoja.

Jos tilanne vaatii tarkemman arvion tekoa, seuraava taso on metsävaratietoon perustuva metsäammattilaisen laatima tila-arvio. Asiantuntija osaa ottaa huomioon mahdolliset epätarkkuudet metsävaratiedossa. Suurimmat erot syntyvät yleensä tuoreista hakkuista tai toteuttamatta jääneistä metsänkäyttöilmoituksista. Tätä arvion tarkkuustasoa käytetään yleisesti esimerkiksi perunkirjoja varten.

Tilakauppojen, lohkomisten sekä sukupolvenvaihdosten yhteydessä on suositeltavaa tehdä maastotarkistettu tila-arvio. Arvion toteutukseen tarvitaan metsäalan koulutus sekä ammattitason tietojärjestelmät. Metsävaratieto ja sen valmis kuvioaineisto toimii hyvänä pohjana maastomittaukselle. Aineisto analysoidaan ennakkoon erilaisten ilmakuva-aineistojen sekä aikaisempien historiatietojen avulla ennen maastossa tapahtuvaa koeala-aineistokeräystä. Maastossa mitataan puustotiedot ja samalla arvioidaan muut metsän arvoon vaikuttavat tekijät. Rajapyykkien sijainnin tarkistus kuuluu myös hyvin laaditun tila-arvion rutiineihin.

Varsinainen arvon määrittäminen tehdään toimistotyönä maastotyön jälkeen. Yleisimmin arvon määritykseen käytetään summa-arvomenetelmää. Summa-arvossa hinnan määrittää metsän eri arvojen summa. Puusto on suurin vaikuttava tekijä, mutta oman osansa lopputulokseen tuovat myös taimikot, maapohja, mahdolliset muut arvot sekä tulevaan kasvuun perustuva odotusarvo. Summaa korjataan prosentuaalisella kokonaisarvon korjauksella. Kokonaisarvon korjaukseen vaikuttavat esimerkiksi metsänhoidon tilaan, puuston laatuun sekä tieverkostoon liittyvät tekijät. Yhtenäisiä kriteerejä korjausprosentille ei ole, mutta arvioinnin ammattilainen määrittää arvon näkemyksensä ja kokemuksensa perusteella.

Vaihtoehtoinen malli määrittää metsätilan arvo, on kasvuun perustuva tuottoarvomenetelmä. Tässä menetelmässä pätevät samat aineistoon liittyvät lainalaisuudet metsävaratiedon tai maastotarkistuksen kanssa kuin summa-arvomenetelmässä. Varsinainen laskenta perustuu metsätilan tulevaisuuden tuottojen ja kulujen diskonttaukseen nykyhetkeen. Valittavalla korkokannalla on merkittävä vaikutus lopputulokseen.Tuottoarvonmenetelmää käytetäänkin yhä yleisemmin tilakauppojen yhteydessä tapahtuvaan arvonmääritykseen.

Ota rohkeasti yhteyttä tai testaa metsänarvolaskuriamme, autamme mielellämme omistusjärjestelyissäsi yli 300 tilakaupan ja yli 15000 välitetyn metsähehtaarin kokemuksellamme!