Kainuun metsätilat ovat haluttuja

21. huhtikuuta 2020

Metsätilakauppa on viime vuosina käynyt vilkkaana Kainuussa ja näyttää siltä, että tuleva kesä ja poikkeusolotkaan eivät sitä toistaiseksi hidasta. Yleisesti metsää pidetään vakaana sijoituskohteena, sillä vankkaan paalujuuriseen mäntyyn ei maailmantalouden heilahtelut samanlailla pysty kuin vaikkapa pörssin indeksiviivoihin. Viime vuosien puukauppatilanne ja biotalouden nousu ovat olleet merkittävät tekijät pirteään metsätilakauppaan.

”Metsä on vakaa sijoituskohde,” toteaa metsätilavälittäjä Paula Kemppainen Suomen Metsätkuntoon LKV:stä. 

Suomen Metsätkuntoon LKV on merkittävä kainuulainen metsätilavälittäjä. Yrityksessä metsätilavälittäjänä toimiva Paula Kemppainen kertoo, että metsätiloista maksettava hyvä hinta on innostanut yhä useampaa metsänomistajaa ja myös metsäsijoittajaa myyntitilanteeseen. Erityisesti etämetsänomistajat ja vanhempi ikäpolvi, joilla ei ole metsänhoitoon jatkajaa, ovat heränneet tähän tilaisuuteen päästä eroon hieman taakaksikin muodostuneesta metsätilasta. Myös jakotilanteeseen ajautuneet kuolinpesät ja metsäyhtymät ovat huomanneet, että setelit ovat paljon helpompi jakaa kuin perintömetsät.

Suomen Metsätkuntoon LKV:n metsätilavälittäjä Paula Kemppainen

Millaisia metsätiloja ostetaan?

Vielä ei ole tullut vastaan metsää, jota ei kukaan haluaisi itselleen. Kainuusta ostetaan hyvin erilaisia tiloja, koska käyttökohteet ja ostajat ovat monipuolisia. On ostajia, jotka haluavat laajoja kokonaisuuksia pelkästään metsätalouskäyttöön, toiset kaipaavat pieniä harrastepalstoja, jotkut luonnontilaisia omia suojelukohteita, jotkut hiilinieluja tai joutomaata. Metsistä huokuu rahan lisäksi perinteet, kotiseuturakkaus sekä lukuisat aineettomat arvot ja hyödyt. Yleensä jokaisesta metsästä löytyy se erityinen ominaisuus, joka saa ostajan viehättymään. Parhaiten kuitenkin käyvät kaupaksi yli 20 hehtaarin metsätilat, joissa tieyhteys on kunnossa ja kasvupaikat ovat pääosin kivennäismaata. Tilan puuston kehitysluokilla ei ole niin suurta merkitystä – kauppa käy niin taimikoissa kuin vanhoissa metsissä. Metsää myydään paljon myös määräaloina eli ostaja pidättää itselleen tärkeimmät alueet, kuten talon lähialueineen ja myy pois ns. ulkopalstan. Tällöin muodostuvat (noin 1000-2000 euron) lohkomiskulut maksaa yleensä ostaja. Usein kysytään, kannattaako metsätila myydä ennen vai jälkeen puukaupan. Tähän vaikuttaa metsätilakaupan myötä ostajalle muodostuva veroetu eli metsävähennyspohja. Sen ansiosta ostajia kiinnostaa erityisesti metsätilat, joissa on heti hakattavaa puustoa.

Parhaiten käyvät kaupaksi yli 20 hehtaarin metsätilat, joissa tieyhteys on kunnossa ja kasvupaikat ovat pääosin kivennäismaata.

Kuka metsätiloja ostaa?

Metsätilojen ostajakunta on hyvin laaja: on sijoitusyhtiöitä ja yrityksiä, yhteismetsiä ja yksityisiä – niin kotimaisia kuin ulkomaalaisiakin. Metsänomistamisessa on näkyvissä jonkinlainen trendi. Erityisen hienoa on, että metsänomistaminen kiinnostaa myös nuoria. On huomattu, että metsänomistaminen onnistuu vaikkei viiltosuojahousuja omistaisikaan.

Metsätilojen ostajakunta on hyvin laaja ja metsänomistamisessa on näkyvissä jonkinlainen trendi.

Paljonko metsistä saa rahaa?

Metsätilan myynnin ensimmäinen vaihe on tila-arvio. Arvioinnissa käytetään yleensä summa-arvomenetelmää. Siinä lasketaan yhteen tilan maapohjan arvo, taimikoiden arvo, puuston tämän hetken hakkuuarvo ja puuston ”tulevaisuuden” odotusarvo. Saatua kokonaissummaa alennetaan sijainnin, turvemaiden osuuden, puuston laadun ja metsänhoidollisen tilan perusteella ja tätä kutsutaan  kokonaisarvonkorjaukseksi. Odotusarvolla puolestaan kuvataan puuston ikävaiheen nopeaa tilavuuskasvua sekä puuston lähitulevaisuudessa tapahtuvaa siirtymää arvokkaampaan ainespuuhun eli kuitupuusta tukkipuuhun. Näin metsissä, joissa on paljon taimikoita ja kasvatusmetsiä, odotusarvokertoimella on suuri vaikutus tilan kokonaisarvoon. Kainuussa metsätilojen arvioinnissa on eri toimijoiden välillä ollut eroja juuri puuston odotusarvojen käyttämisessä. Sen käyttäminen tai käyttämättömyys voi aiheuttaa tila-arvion loppusummassa suurenkin eron. Odotusarvojen käyttäminen on kuitenkin tätä päivää ja harvoin sen käyttämisestä kuulee moitteita ostajaltakaan. 

Metsätilat myydään tällä hetkellä pääsääntöisesti voitolla. Lopulliseen myyjälle käteen jäävään summaan vaikuttaa myynnistä mahdollisesti aiheutuva myyntivoittovero, joka on tärkeä selvittää jo alkuvaiheessa.

Puuston odotusarvon käyttäminen tila-arvioissa on tätä päivää.

Metsätilan myynnin kesto

Metsätilojen myyntiaika yllättää usein myyjän: se on keskimäärin noin kuukausi. Joskus ensimmäinen tarjous voi tulla jo ensimmäisen vuorokauden sisään. Ostajan on hyvä kuitenkin ensin tutustua puustoon paikan päällä ja maastokäynnin jälkeen on helpompi jatkaa kaupantekoa. Myyntiaikaa voi pidentää luonnollisesti ostajan ja myyjän näkemyserot hinnassa. Näkemyseroja tuottavat usein vesistöjen rannat ja muut erityisarvot ja siksi ammattitaitoisen välittäjän tietotaito on hinnoittelussa tärkeää.

Metsätilojen myyntiaika yllättää usein myyjän: se on keskimäärin noin kuukausi.

Miten metsätilakauppa etenee?

• Metsätilalle laaditaan arvio kauppahinnasta (tila-arvio)
• Metsänomistaja ja välitysliike tekee myynnistä toimeksiantosopimuksen (kesto 1 – 4kk)
• Välittäjä auttaa selvittämään metsätilakaupasta mahdollisesti koituvan myyntiveron
• Välittäjä valmistaa markkinointimateriaalin ja myynti alkaa
• Tarjouksien saapuessa myyjä päättää hyväksyykö tarjouksen ja syntyykö kauppa
• Välityspalkkio peritään vain jos tilakauppa syntyy. Palkkioon vaikuttaa myyntikohteen arvo ja siihen sisältyy kaikki myyjälle kuuluvat kiinteistökaupan kustannukset
• Ostaja maksaa varainsiirtoveron ja lainhuudattamisen (omistusoikeuden siirto)
• Nykyaikaiset toimintatavat mahdollistavat tämän kaiken sujuvasti myös etänä
• Jos kiinnostuit, kysy lisää Suomen Metsätkuntoon LKV:n välittäjältä!

Ota yhteyttä ja pyydä tarjous